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房地产市场的逆风

时间:2019-04-07 15:36

来源:未知作者:admin点击:

警报开始响起是在2018年6月。
去年6月美国平均住房需求同比下降9.6%,房价虽然继续攀升或保持高位,但交易量有所回落,且连续第四个月出现年度下跌。纽约等地的房价增速放缓明显,纽约房价同比跌幅最大,自2018年3月以来涨幅连续五个月收窄,曼哈顿地区的房价跌幅最深。按季度计算,二季度全美住房购买量下降了18%。
高端房地产市场出现滑坡的同时,康涅狄格州等地人们选择租房等来避免陷入房地产市场崩盘,高端房屋租赁市场中,人们愿付每月1万美元的租金租房,他们等着房价触底时入市。到2018年夏末,美国东海岸一些地区租金大幅上涨,而住房销售额急剧下降。
房地产销售数据的走弱伴随着按揭利率的不断抬升,根据美国房贷银行家协会(The Mortgage Bankers Association)的数据,2018年11月,美国30年期平均固定抵押贷款利率升至5.17%,是2009年9月以来的最高水平。人们那时担心抵押贷款利率持续升高至6%,那是2008年12月的水平,是房地产市场的疼痛阈值。按揭利率飙升的结果是,美国新抵押贷款申请降至2014年12月以来的最低水平。
到了2018年底,数据明显恶化,导致对房地产市场接近周期尾部的担忧。尽管到了2018年12月,美国住房抵押贷款利率有所下降,但房地产市场仍然疲软。2018年12月房屋开工率下降11.2%,经季节性调整后为107.8万套,是自2016年9月以来的最低水平。2018年11月数据被下调至121.4万套,而非之前报告的125.6万套。其他住房数据也令人感到悲观。2018年12月美国房屋销售下跌6.4%,跌至近六年来最低水平。2018年全年,现有住宅房屋销售量比上年下降3.1%至534万套,达到2015年以来最低水平。
2018年12月美国FHFA房价指数环比增长0.3%,低于预期的0.4%。美国12月标普/凯斯席勒20大城市房价指数同比增长4.18%,为四年来最小增幅。同月全美房价同比增长4.7%,创2015年以来最慢增速。2018年四季度,住宅投资占国内生产总值的比重下降3.5%,创下连续第四个季度下降。更令人担忧的是,以往排名在美国领先的西雅图和旧金山市房价同比增幅放缓,环比还出现了下降。
转眼到了2019年,笼罩在房地产市场上空的阴云仍未散去。NAR公布的数据显示,2019年1月成屋销售总数年化494万户,打破了去年12月所创的2015年11月以来最低水平,市场本来预期将从12月的499万户增至500万户。12月户数此次上修至500万户,因此,1月成为三年多来首个年化销售低于500万户的月份。约占全国住房销售量九成的现房销售不增反降,连续第二个月刷新三年多来最低水平,同时房价涨幅为将近七年来最小。
到了2月,美国房地产市场依旧低迷。作为未来经济活动的一项重要指标,2月美国新房建设许可数量同比下降1.6%,至129.6万户,显示房屋开发商对未来房地产市场预期并不乐观。
美国房地产市场是危机还是疲软仍有争议,但各方能达成共识的是,美国房地产市场短期内重现繁荣的可能性并不大。
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